L’une des toutes premières formalités indispensables à accomplir lors de la création d’une SCI également appelée Société Civile Immobilière, est la rédaction de ses statuts. C’est une étape importante qu’il faut confier à un professionnel. Il peut s’agir d’un avocat, d’un notaire ou d’un expert-comptable. Parmi les mentions obligatoires devant figurer dans les statuts de la SCI, il y a le capital social (montant, apports et répartition entre associés, valeur des parts sociales, caractère), un élément primordial pour la constitution de toute société.

Qu’est-ce qu’une SCI ?

La Société Civile Immobilière (SCI) est un type de société civile patrimoniale créée au minimum par deux personnes physiques ou morales dénommées « associé ». Ceux-ci sont donc indéfiniment et solidairement responsables du passif (dettes) qu’elle pourrait contracter. Aussi appelé société de gestion immobilière, l’objet social de la SCI présente nécessairement un caractère civil. C’est justement ce qui la différencie d’autres types de sociétés comme les SARL ou EURL, car elle n’a (à priori) pas de but commercial. Des activités commerciales peuvent y être pratiquées simplement à titre accessoire avec pour objectif l’atteinte de l’objet civil de la SCI.

Une SCI est montée pour l’exercice d’une activité en lien avec l’immobilier ou la réalisation d’un projet immobilier. Selon vos besoins ou votre situation, vous pourrez procéder à la création d’une SCI de gestion ou de location, d’une SCI familiale, d’une SCI d’attribution, d’une SCI de jouissance à temps partagé ou d’une SCI construction-vente.

La création d’une SCI peut vous permettre de mettre fin à une indivision, de transmettre plus facilement vos parts de SCI à vos héritiers, de vous construire un patrimoine immobilier, de vous protéger (isoler vos biens immobiliers du reste de vos actifs).

Pour lancer votre SCI en toute légalité et sans trop de difficultés, vous pouvez vous faire accompagner par un partenaire juridique qui se chargera de gérer rapidement et efficacement toutes les formalités, notamment la rédaction des statuts de la SCI et la gestion des démarches administratives nécessaires.

Une SCI est administrée par un gérant qui peut être désigné directement dans les statuts de la SCI ou à la suite d’un vote des associés. La durée de vie maximale d’une Société Civile Immobilière est de 99 ans. Pour la faire fonctionner, chaque associé doit faire un apport soit en nature (bien meuble, immobilier) ou en numéraire (somme d’argent). Il est également possible pour une personne mariée de devenir associée dans une SCI à condition d’avoir l’accord de son conjoint. Ici, il est question d’un apport de bien commun. C’est l’ensemble de ces apports qui constitue le capital social de la SCI.

Avec quel capital social pouvez-vous créer votre SCI ?

Le capital social est un élément d’identification d’une SCI. Il peut être fixé librement, car la loi n’impose en réalité pas aux créateurs de SCI ni un plancher ni un plafond à respecter. Vous avez le choix entre deux caractères de capital social de SCI : le capital social fixe et le capital social variable.

Le capital social fixe

Nombreux sont les propriétaires de SCI qui optent pour un capital social fixe. Toutefois, même si vos associés et vous avez la liberté de choix quant au montant du capital social, vous devez disposer d’un montant minimal de 1 € pour constituer le capital social de votre Société Civile Immobilière.

En principe, le capital social à caractère fixe demeure inchangeable. Mais il est possible de le modifier ultérieurement compte tenu de l’évolution ou des enjeux auxquels votre SCI pourrait faire face à un moment donné. L’inconvénient est que le changement de capital social est contraignant parce que vous avez l’obligation de tenir en amont une assemblée générale extraordinaire (AGE).

Le capital social variable

Le capital social à caractère variable est intéressant, car il n’est pas toujours évident d’arrêter de façon précise et définitive le montant du capital social d’une SCI. Vous devez donc prévoir dans les statuts de la SCI une clause de variabilité du capital social en définissant un montant plancher et une somme plafond.

Le capital social variable est avantageux, car il vous évite de modifier les statuts avant d’opérer une réduction ou une augmentation du capital social de la SCI. Entre la tenue d’une Assemblée Générale Extraordinaire (AGE), l’enregistrement du procès-verbal de l’AGE, la publication d’une annonce légale, le dépôt d’un dossier de modification de capital social avec les statuts mis à jour au Centre de formalité des entreprises (CFE), la procédure de modification des statuts de la SCI est véritablement complexe et coûteuse. Cependant, un changement de statut s’avère indispensable si la modification du capital social doit être inférieure au montant minimum ou supérieure à la somme maximale prévue.

L’immobilier est un secteur d’activité très intéressant qui séduit de plus en plus. Le capital social représente donc une garantie financière pour les partenaires et les tiers. Au cas où des difficultés financières surviendraient, le capital social peut régler les dettes de la société. Il faut savoir que plus son montant est élevé, plus la Société Civile Immobilière apparaît comme stable, solvable et digne de confiance.